第15章 栖身（第2/7页）

“您看起来很累啊。”马律师笑道，“是这样的，上次我们见面事情没有说完，您就忙着回学校了，所以我还是要把事情都确认清楚。上次我给你说过这个案子的胜诉可能性很高。”

“嗯。”

“您的意思，也是希望向法院起诉，要求卖方按照合同约定履行房产交易，对吧？”

“对啊，你不是说胜诉概率非常高吗？我记得你说最近深圳、上海都有这样的案件，基本都赢了的。”

“没错，是这样。但之前我们并没有把这个事情完全说明白。”

汪海成脸色一变，但话还是说得客气：“嗯，说嘛。”

“我还是从头开始说吧。按照法律，这是一个合同违约，是违法的。这种事情有三种处理方案：

“第一种，买方，也就是你，接受违约事实，改变合同条款，继续履行合同。也就是加钱，或者部分加钱。”

汪海成只是摇头，“绝对不行。”也不像别的委托人，这时候噼里啪啦倒豆子一样，新仇旧恨恩恩怨怨地说出一大堆事情，他只说了四个字，就不再多说什么。这又加深了马律师之前的印象。

如果一个人愿意主动解释自己选择的原因，那么你就可能了解更多的信息，理解他的思路，然后从其他方向来给他找出解决方案，用别的办法来满足他的要求。但如果只是说“不”，你就断了这门路子了。马律师只能先放着，继续往下说。

“第二种，是止损，解除合同，如果可能，追究对方违约责任。这个房子你就不买了。我想这个你肯定也是不认可的。”

“那肯定。不买这个房子，我不还得再找别的房子买？先不说有没有合适的房子，光是现在这个房价，我多出的钱就可能比加钱还多。”

马律师点头表示理解。

“那第三种办法，就是死磕，起诉，要求法院判决继续履行。”

“嗯。”汪海成只嗯了一下，但颇有些不耐烦，脸上上分明挂着“这不就又绕回来了”的意思。

“说到起诉的问题之前，我们需要先达成一致。就是我们的目的是最大程度减小你的损失，而不是为了解气，或者说‘讨个说法’‘追求正义’，对吧？”

汪海成明显愣了一下，但欲言又止，最后才点头小声说：“嗯。”

“那我们就来算一个包括诉讼在内的各种方案的成本。”包括诉讼在内的方案，也就是还有诉讼以外的方案。两句话，马律师就从“一定要起诉”变成了“考虑进行诉讼”。

“成本包括三方面，一个是经济，一个是时间，另外还有一个，是将来可能出现的未知情况的影响。

“具体先说诉讼，这里面，经济成本首先有四块肯定要出。第一块，法院的诉讼费。这个是由原告先缴纳，然后由败诉方承担。具体的费用标准是国家制定，根据诉讼标的额的比例来收的，诉讼标的额标得越大，比例越低。

“诉讼标的额在这里你可以理解为房子的价格，”她解释了一句，“我们这个房子你可以按百分之一左右来预估。就百分之一吧。”

百分之一，就是一万多，小两万。

“当然，官司赢了就不需要你出。但我们律师不是搞诈骗的，我只能说胜率高，不能说这个钱一定是对方掏。这个要先说明白。

“第二块是律师费，做诉讼的律师费肯定跟非诉讼协商的律师费是不一样的，我这边诉讼的费用大概五万左右；非诉讼的话，大概八千。这笔钱是你的硬支出，不管官司胜败都要给的。”

七万。

“这两种你应该也都了解过。接下来的你可能就不太清楚了。第三块，叫诉讼保全申请费。因为你这个是房产诉讼，要避免在诉讼期间对方把房子卖掉、转让或者赠予，总之就是变成不是他所有的了。否则，到时候不管是赢了还是输了都一点用也没有了。因此，你要向法院申请把它查封。这笔钱大概是五千到八千，也是只要起诉，就一定要出。”

小八万。

“第四块，叫保全担保费。呃，这个比较麻烦。简单地说，就是因为第三项的诉讼保全申请费不高，对，相对查封的资产价值来说，不高，不到百分之一，所以法律规定申请诉讼保全的时候，申请人要提供相当于查封资产一定比例的担保物。之前更麻烦，是按百分之百算的，也就是申请一百五十万的房产查封，你就要提供一百五十万的资产担保给法院。”

汪海成的眼睛瞪得溜圆，一时说不出话来。

“别急，别急。我说了嘛，之前是这样的。但现在法院是可以接受担保公司，或者是保险公司提供的保函作为担保的。这变成了担保公司的一门生意，费用是保函额的百分之一到一点五。就是说，如果你不能提供一百五十万的抵押担保资产，你就需要去担保公司出具一份保函，费用是一万五到两万二。”